Une maison de famille que personne ne peut vendre parce qu’un héritier s’y oppose. Un compte bancaire bloqué. Des travaux impossibles à décider : l’indivision successorale est l’une des situations les plus frustrantes du droit des successions.
Certaines indivisions durent depuis vingt, trente ou quarante ans.
La loi du 7 avril 2026 a modifié plusieurs règles pour débloquer ces situations. Voici ce qu’elle change et ce qu’elle ne change pas.
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Rappel : qui décide quoi dans une indivision
Après un décès, tant que le partage n’a pas eu lieu, les biens appartiennent indistinctement à tous les héritiers. Les règles de décision dépendent de la nature de l’acte.
- Un acte conservatoire, comme le remplacement d’une chaudière ou la réfection d’une toiture menacée, peut être décidé par un seul indivisaire.
- Un acte d’administration, comme la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation, exige la majorité des deux tiers des droits indivis.
- Un acte de disposition, c’est-à-dire la vente ou la donation d’un bien immobilier, reste soumis au principe de l’unanimité.
C’est cette règle de l’unanimité qui provoque les blocages : un seul héritier, même très minoritaire, peut paralyser la vente.
La nouveauté : l’autorisation judiciaire de vendre seul
La loi du 7 avril 2026 inscrit dans le Code civil la possibilité, pour un indivisaire, d’obtenir une autorisation judiciaire pour conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis. Deux conditions doivent être réunies : une situation d’urgence, et l’intérêt commun des indivisaires.
Cette disposition consacre une jurisprudence de la Cour de cassation. En effet, elle ne supprime pas la règle de l’unanimité, elle en aménage une sortie encadrée. Dans ce cas, le juge apprécie, et l’urgence doit être démontrée : un bien qui se dégrade, des charges qui s’accumulent, un risque de perte de valeur.
C’est un point à ne pas surestimer. Un désaccord familial persistant ne constitue pas à lui seul une urgence.
Le partage judiciaire élargi
Lorsqu’aucun accord amiable n’est possible, un héritier peut saisir le tribunal du lieu d’ouverture de la succession pour demander le partage. Le tribunal désigne alors un notaire pour conduire les opérations et un juge commis pour les surveiller.
La loi de 2026 élargit ce mécanisme sur deux points.
D’abord, la procédure de partage judiciaire peut désormais être engagée même en l’absence d’indivision entre les parties. Cette possibilité existe lorsque la complexité des opérations de liquidation le justifie. Elle s’applique aussi lorsque cette absence apparaît en cours d’instance.
Ensuite, cette procédure peut être utilisée pour la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux détenus avec un ex-époux. Elle peut également concerner les intérêts détenus avec un ex-partenaire de PACS ou un ancien concubin.
C’est une évolution utile. Les séparations de concubins laissaient souvent des situations patrimoniales difficiles à dénouer.
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Un point de vigilance : la représentation de l’héritier défaillant
Jusqu’à cette loi, le notaire chargé du partage pouvait, face à l’inertie d’un indivisaire, le mettre en demeure de se faire représenter, puis demander au juge de désigner un mandataire. Ces deux dispositifs ont été supprimés.
Ils doivent être remplacés par une représentation obligatoire par avocat à tous les stades de la procédure, dont les modalités doivent être fixées par décret. Il est donc indispensable de vérifier l’état de ce décret avant d’engager une procédure, car la manière de traiter un héritier absent ou silencieux en dépend directement.
Le cas des biens abandonnés
La loi comporte aussi une mesure destinée aux communes et aux intercommunalités. Lorsqu’un bien relève d’une succession ouverte depuis plus de trente ans sans qu’aucun héritier ne se soit manifesté, l’administration fiscale doit transmettre au maire ou au président de l’EPCI, à sa demande, les informations nécessaires à une procédure d’acquisition. Un doute légitime sur l’identité ou le décès du propriétaire est requis.
Pour les héritiers, la conséquence est simple : laisser une succession en déshérence pendant des décennies expose désormais davantage à une reprise du bien par la collectivité.
Questions fréquentes
Un héritier peut-il m’obliger à vendre ? Nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Tout indivisaire peut demander le partage, y compris judiciairement, ce qui aboutit fréquemment à une vente si le bien ne peut pas être partagé en nature.
Puis-je racheter la part des autres héritiers ? Oui, par une licitation ou une attribution préférentielle selon les cas. C’est souvent la solution la plus économique.
Qui paie les charges pendant l’indivision ? Les indivisaires, à proportion de leurs droits. Celui qui a avancé des frais peut en demander le remboursement lors du partage.
Combien de temps dure un partage judiciaire ? Cela se compte généralement en années lorsque le dossier est conflictuel, d’où l’intérêt de tenter d’abord la voie amiable devant notaire.
A retenir
- La vente d’un bien indivis reste soumise à l’unanimité, avec désormais une possibilité d’autorisation judiciaire dans certains cas.
- Le partage judiciaire est désormais ouvert plus largement.
- La représentation d’un héritier inerte relève désormais de l’avocat, et non plus du notaire.
- Nul n’est contraint de rester dans l’indivision : le partage peut toujours être demandé.
- Après trente ans sans héritier connu, un bien peut plus facilement être repris par la commune.
Source officielle : l’indivision et la loi du 7 avril 2026 sur service-public.gouv.fr
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